blog | www.suamigila.com

Untuk kesekian kalinya gua gak tidur sampe pagi ninggalin ninit yang tidur sendiri di dalam kamar. Seperti biasa pikiran gua melayang ke mana-mana mikirin beberapa hal. Satu hal yang paling lama menghinggapi pikiran gua sampe pagi adalah keuangan.

Jahatnya Inflasi
Beberapa tahun terakhir ini gua sering mendalami ekonomi. Itu juga dengan kapasitas otak S1 gua yang sangat terbatas dengan legendarisnya. gua mulai belajar dengan menganalisis ekonomi yang ada dengan banyak baca dan banyak ngobrol sama orang. Referensi lain adalah blog-log terkenal seperti http://priyadi.net yang emang analisanya edan. Salut lah sama dia.

Semuanya berawal ketika gua menyadari bahwa laju lnflasi di Indonesia ternyata lebih tinggi dari kenaikan kesejahteraan gua. Contohnya:

Tahun kemarin gua bisa beli telur harga 1000. Tahun ini harganya 1100. Artinya lnflasi = 10%.

Sedangkan bunga di bank = 3%. Artinya tahun kemarin gua nabung 1000. Tahun ini jumlahnya 1030. Terus gua mikir. Gila ya. gua udah kerja siang dan nulis malem-malem tapi tiap tahunnya nilai dari uang yang gua capek-capek dapatkan, menyusut. Gak adil. Gua bukan koruptor. Gua kerja keras. Tapi itu lah keadaannya. mau pendapatan kita 1 juta atau 100 juta, kalau kita biarkan saja, nilainya akan menyusut.

Inflasi versi pemerintah = 6% per tahun. Kenyataan di lapangan berkata lain. Inflasi telah sukses membuat tukang goreng pisang bunuh diri karena gak kuat lagi beli minyak tanah. Itu tukang kurang usaha apa coba? Dia bisa aja ngemis pinggir jalan kalo mau dan earning 50000 per hari (1.5 jt / bulan) kalo dia mau. Tapi dia memilih ikhtiar. Yang dirasakan banyak orang saja 10% meski untuk beberapa sektor, lebih dari 10%.

Harga apartemen bersubsidi X di sebuah kawasan, akhir 2007 masih 200 juta. Awal 2008, 230 juta. Gila, ganti tahun, 15% naiknya. Ini masih apartemen murahan.

Harga apartemen yang mahalan, tahun 2006 masih 600 juta. Awal 2008, 700 juta. Itu sekitar 9%-10%.

Mengalahkan Inflasi
Dari analisis di atas, gua nemu bahwa musuhnya adalah inflasi. Gua gak bisa ngandelin pemerintah karena pemerintah sekarang terus dibacok calon-calon presiden yang pengen gulingin mereka. 10 tahun reformasi, semua orang yang menggulingkan Suharto berusaha saling menggulingkan dan meningalkan negara ini sebagai satu-satunya negara yang belum lepas dari krisis eknomi di Asia.

Inflasi sendiri dipengaruhi banyak faktor yang gua gak mungkin tahu. Tapi dari matematika dasar yang otak S1 ini bisa pikir, artinya:

1. Kenaikan income/tahun > laju inflasi.
Masalahnya, gua kayak gini aja udah ngos-ngosan dan stres. Apa iya gua pulang kantor masih harus ngojek juga?

2. Tabungan yang ada, nilainya bertambah > laju inflasi
Bagi gua ini yang menarik untuk dibedah lebih jauh. Setahu gua ada bebrapa cara. Mohon infonya jika ada cara lain.

Properti - bangunan
Begitu punya uang cukup, beli properti.

Downside
- Masalahnya, barrier of entry untuk bisnis ini minimal 100-200 juta. Itu juga ngutang ke bank. Coba baca iklan di koran atau di website properti.

- Harga rumah dan apartemen di tengah kota sudah milyaran. Harga properti juga gak selalu naik terutama apartemen.

- Daerah jakarta utara sudah terlalu banyak apartemen. Temen gua di sana beli harga X, kemudian difurnish dan jual lagi. Eh dijual dengan harga X pun (yang artinya rugi di cost furnish), gak laku.

- Aset keras. Tentang kenapa aset keras ini merupakan keburukan, nanti dibahas di bawah,

Upside
- Naiknya lebih besar atau sama dengan inflasi. Ini contoh di atas gua tulis lagi:

Harga apartemen bersubsidi X di sebuah kawasan, akhir 2007 masih 200 juta. Awal 2008, 230 juta. Gila, ganti tahun, 15% naiknya. Ini masih apartemen murahan.

Harga apartemen yang mahalan, tahun 2006 masih 600 juta. Awal 2008, 700 juta. Itu sekitar 9%-10%.

- Properti = aset keras. Keunggulan aset keras adalah kao sampe pemerintah bilang "rupiah tidak berlaku lagi" setidaknya kita masih punya aset untuk dijual.

- Properti bangunan adalah aset keras yang bisa mendatangkan passive income. Simply dari ngontrakin rumah / apartemen itu.

Properti - tanah
Downside
- barrier of entry minimal 100 jutaan.

- tanah makin sedikit, tidak seperti apartemen yang bisa dibeli ke mana-mana.

- pemerintah sedang membuat wacana agar di masa depan, tanah tidak lagi menjadi hak milik tapi hanya hak guna. Masalahnya dengan hak guna adalah, kalo sampe digusur, hak guna menjadi alat pemerintah untuk mebyara ganti rugi minimum. Kalo hak milik, pemerintah bayar lebih tinggi. kalo wacana ini semakin cepat bergulir, maka harga tanah akan naik gila-gilaan. Habis itu harga tanah akan turun. Gak make sense lu beli tanah atas dasar hak guna, kemudian bangun rumah, kemudian digusur dengan ganti rugi minimal.

- aset keras. Satu-satunya keuntungan beli tanah adalah nilainya yang terjaga. Tapi kalo kita butuh duit, dijualnya gak bisa cepet. katakanlah kita beli tanah 300 juta di tahun 2000 dan tahun 2008 sudah 400 juta. Trus ternyata kita butuh banget uang 50 juta. Tanah itu gak bisa nolong kita - dalam artian, demi mendapatkan 50 juta, lu harus menjual tanah itu seharga 400 juta. perkara lu dapet 50 juta, beres. Tapi aset lu kejual dan lu harus nyari tanah lagi. dan di tahun 2008 belum tentu ada tanah strategis yang bisa debeli seharga 350 juta sisanya. bayangin anak kita harus dioperasi gawat dan kita gak bisa jual tanah dengan cepat. Apa yang terjadi? hasilnya adalah kita sering sekali lihat iklan 'dijual cepat, butuh uang'. Kan sayang. Kalo dijual cepat, mau gak mau kita pasang harga murah. Dan yang tadinya niat investasi, jadi hilang.

Upside
- Kecuali kita bener-bener sial, harga tanah gak pernah turun. Dan tidak seperti apartemen yang selalu ada, tanah tidak bertamah. Alias makin lama makin sedikit.

- aset keras - Bukan kertas uang yang setiap saat bisa terancam.

Pasar Modal
Sekarang udah ada yang namanya reksadana. http://priyadi.net dan beberapa blog terkenal lainnya pernah mengupas ini dengan sangat baik. Gua cuman mau ngasih tau risknya aja:

upside
- Secara historis returnnya sangat baik. 20% per tahun.

- Exitnya sangat mudah. Tidak seperti aset-aset keras. Maksudnya exit cepat gini:
katakanlah kita tanam di reksadana 50 juta. jalan beberapa bulan sudah 55 juta. Di saat itu, anak kita sakit dan harus operasi, butuh 40 juta. 40 juta itu bisa ditarik kapan saja.

- Barrier of entry rendah. Ada beberapa bank yang menjalin kerja sama dengan reksadana dan kita dapat ikut berinvestasi dengan dana 2 juta saja.

- Rupiah cost averaging. Nah ini kalo gua salah artiin, mohon dibenerkan ya. Maksudnya gini. Kita kalo beli tanah butuh uang ratusan juta siap. Dengan reksadana, ada yang namanya rupiah cost averaging. Maksudnya, tiap bulan kita bisa transfer 1 juta (atau sekuatnya) ke dalam tabungan reksadana itu. Jadi daripada pusing nyari modal 50 juta untuk ikutan reksadana, 50 juta itu bisa -istilahnya- kita cicil 50 x 1 juta sebulan.

Downside
- dengan return yang tinggi, risknya juga tinggi. Luar biasa tinggi. Investasinya tidak dijamin. Bisa return 20%, bisa rugi 20%. Temen gua masukin dana 50 juta. Jalan beberapa tahun berbuah jadi 240 juta. Kemudian dia cerita temponya reksadana crash dan sisanya tinggal 50 juta. Balik lagi ke saldo awal.

Emas
Ini favorit orang tua dan bahkan generasi kita. Orang tua kita sering beli emas dalam bentuk perhiasan karena mereka sudah menyadari bahwa nilai emas stabil.

upside
- Bisa dibeli dengan jumlah uang kecil, dalam bentuk perhiasan. Tapi nilai jualnya juga rendah karena perhiasan itu seirng dicampur, bukan emas 24 karat.

- Nilainya paling stabil dari semua bentuk investasi yang ada.

- Nilainya tidak pernhah turun drastis seperti dolar.

- Di saat US dollar atau rupiah tidak berlaku, emas adalah bahasa universal yang bisa dijual di mana saja. katakanlah setengah dari dunia ini perang dunia. US dollar tidak berlaku, rupiah tidak berlaku. Kita dipaksa mengungsi ke Irak. Rupiah dan US dollar mungkin diludahin di sana, tap emas? bahasa universal.

Downside
- Membeli emas adalah cara yang baik untuk menjaga nilai uang. Hanya saja tidak berbunga.

- Butuh ilmu dan waktu untuk belajar. Sebaiknya beli emas batangan yang bersertifikat.

Currency Asing - USD
Sekarang udah gak jamannya nabung dalam USD. Euro dan GBP terbukti lebih kuat dari USD. Di Indonesia USD juga lebih banyak menjadi dagangan fisik ketimbang mata uang. Ini wajar mengingat traumanya Indonesia di tahun 1998 dulu.

- Nilai USD lemah ketimbang mata uang lain.

- Karena Amerika sedang perang, nilai tukarnya semakin terjun melemah. Sekilas terlihat baik karena dengan USD menurun, Rupiah menguat. Tapi lihat juga kekuatan USD ke mata uang lain.

Gua mau cerita hal yang menarik tentang USD dan apakah kita mesti menabung dalam USD, just in case kita krismon lagi. Pertanyaan turunan dari sini adalah: Apaah kita akan mengalami krismon seperti tahun 1998?

Jawabannya: tergantung.

Kita lihat dulu kasus 1998. Gua sendiri lupa kenapa logika di belakang kasus 1998. Tapi yang jelas:

1991 Bush perang dengan Irak. Perang ini menyedot USD keluar dari Marik sehingga Amrik terlanda krismon. Ini yang membuat Bush tidak terpilih lagi.

1996-98 adalah era Clinton. nah di sini yang gua lupa. Clinton melakukan sesuatu yang membuat Warga Amrik menikmati ekonomi terbaik dalam 2 dekade, sedangkan di belahan dunia lain, seluruh asia krismon.
Sekarang Bush perang lagi dengan irak. Kali ini kembali membuat Amrik krismon. dalam waktu 5-7 tahun dari sekarang, Amrik bisa jadi ngejahatin negara2 lain lagi untuk memperkuat ekonominya dengan konsekuensi krismon di belahan dunia lain.

2008 ini adalah pemilu US. kalo sampe hilary terpilih, gua bilang, bisa jadi ada kemungkinan asia krisis lagi karena hilary bisa jadi akan melakukan hal yang sama seperti suaminya. After all, kesuksesan presiden adalah dari ekonomi rakyatnya. Walau pun itu membuat orang lain krisis. Apalagi Clinton suami dia. Dia akan tanya "Bill, what would you do?" Dan dari sana, bisa jadi neraka kita terulang lagi.

Apakah jika Mc Cain dan Obama terpilih, pattern yang sama tidak akan terulang? Itu juga tergantung. Entah bagaimana caranya, the next president US harus memperbaiki ekonomi rakyat US yang sudah terpuruk oleh perang irak. Tergantung mereka apakah mereka ingin memulihkan ini dengan cara membuat negara lain rugi (entah gimana logikanya).

Jadi, kembali ke pertanyaan, apakah USD adalah alternatif investasi yang baik? Jawaban gua sih, beli perlu, tapi gak usah kebanyakan. Mungkin sekitar 10% dari semua net wroth kita, dimasukkan dalam bentuk USD. dan ini hanya jika kita memiliki rencana menyekolahkan anak ke LN.

Kesimpulan
Dengan semua resiko yang ada di atas, apakah investasi yang baik?

Gua bilang sih semuanya. Diversifikasi. Trik yang kebayang sama gua adalah (dan ini belum gua lakukan ya, cuman yang kebayang aja sama gua)
1. kalo kita punya uang 50 juta, masukkan itu ke dalam investasi yang paling cepat berbuah, meski itu beresiko (reksadana). Katakanlah berbuah menjadi total 100 juta.

2. Dari 100 juta itu, tarik 50 juta modal awal kita keluar dari reksadana dan belikan rumah kontrakan. Dari rumah kontrakan ini bisa berbuah uang.

3. Sekarang kita punya income dari poin 1 dan 2. Setelah cukup, investasikan ke mungkin tanah, atau emas batangan secukupnya.

4. Lakukan poin 3 dengan fondasi poin 1 dan 2 seterusnya.

Nah ini adalah bayangan dan analisis gua yang cuman lulusan S1.

Selanjutnya terserah masing-masing.

Yang jelas, sesuai judul posting gua, pegangan gua adalah satu:

Gua udah capek-capek kerja keras. Alangkah sayangnya kalo gua gak berpikir pintar untuk menyelamatkan uang dari hasil kerja keras itu.

Rgds.

Labels: finance, life